Cotar seguro de condomínio com as coberturas explicadas

A SUSEP reconhece duas modalidades para o seguro obrigatório do condomínio. A básica simples cobre incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza. A básica ampla cobre qualquer evento que cause dano físico ao prédio, menos o que a apólice exclui expressamente. Nas duas dá para somar coberturas adicionais.

Na básica ampla, o trabalho é ler a lista de exclusões, porque é ali que uma seguradora se diferencia da outra. Na simples, o trabalho é escolher as adicionais certas para o prédio: danos elétricos, vendaval, impacto de veículos, quebra de vidros, responsabilidade civil do condomínio e do síndico e roubo de bens das áreas comuns.

Um detalhe que muda o resultado do sinistro: para o seguro, incêndio é fogo que se propaga. Pela orientação da SUSEP, aparelho que queima por curto-circuito, sem incêndio, sofreu dano elétrico, e não incêndio: o motor do portão, por exemplo, só tem cobertura nesse caso se a apólice tiver danos elétricos.

O conteúdo das áreas comuns também é opcional: móveis do salão de festas, aparelhos da academia e equipamentos da portaria só entram se a apólice tiver essa cobertura.

A referência da tabela é a cobertura básica simples, que é a mínima. Os casos marcados como "Depende" entram pela básica ampla ou por cobertura adicional, e são eles que separam uma proposta da outra na hora de o síndico escolher.

O mesmo prédio recebe preços diferentes em cada seguradora, porque cada uma pesa estes fatores do seu jeito.

O que está na mão do condomínio: manutenção em dia, com laudo para mostrar na cotação, e adicionais escolhidas pelo risco real do prédio, e não por pacote.

O seguro obrigatório é da edificação (Código Civil, art. 1.346), e por isso a conta é o custo de reconstruir o prédio, e não o preço de venda dos apartamentos, que inclui o terreno e o mercado do bairro.

Segurar acima do valor real é pagar prêmio à toa: pela Lei 15.040/2024, em vigor desde 11 de dezembro de 2025, a garantia e a indenização não podem passar do valor do interesse (art. 89). Segurar abaixo acontece fácil na renovação, quando o valor fica o mesmo por anos enquanto o custo da obra sobe. A indenização nunca passa do valor contratado (art. 90).

Se a apólice tiver cláusula de rateio, um dano parcial também sai reduzido na proporção do que faltou. Pela lei, o rateio só vale se estiver expresso na apólice, e a seguradora tem de mostrar nela um exemplo da fórmula de cálculo (art. 91). Quando a proposta é a valor de novo, ela não pode ter cláusula de rateio (art. 92). A MR2 aponta na cotação qual regra cada proposta segue.

O número sai da área construída, do padrão de acabamento, das áreas comuns e dos equipamentos do prédio. Com laudo de engenheiro ou arquiteto, ele fica fácil de defender na assembleia e no sinistro, e vale revisar antes de cada renovação. Na proposta que não é a valor de novo, confira nas condições gerais como a seguradora calcula o valor do prédio no dia do sinistro, porque a indenização não passa do valor do interesse (art. 89).

O seguro do prédio é obrigatório por duas leis: o Código Civil manda segurar toda a edificação contra incêndio ou destruição, total ou parcial (art. 1.346), e o Decreto-Lei 73/1966 põe os edifícios divididos em unidades autônomas entre os seguros obrigatórios (art. 20, alínea g). A Lei 15.040/2024 revogou os artigos do Código Civil sobre o contrato de seguro, e não os de condomínio, que continuam valendo.

Quem contrata é o síndico, porque a lei põe "realizar o seguro da edificação" entre as tarefas dele (art. 1.348, IX). A assembleia aprova o orçamento do ano, onde entra o prêmio (art. 1.350), e cada condômino paga a parte dele pela taxa de condomínio, na proporção da fração ideal, salvo regra diferente na convenção (art. 1.336, I).

Se o prédio for total ou consideravelmente destruído, a assembleia decide entre reconstruir ou vender, por votos que representem metade mais uma das frações ideais (art. 1.357). É nessa hora que um valor segurado baixo pesa: a indenização é o dinheiro que o condomínio tem para reconstruir.

Quem avisa o sinistro é o condomínio, pelo síndico ou por quem ele indicar. A Lei 15.040/2024, em vigor desde 11 de dezembro de 2025, pede três coisas logo de cara: tomar as providências possíveis para o dano não crescer, avisar a seguradora prontamente e prestar as informações que ela pedir (art. 66).

1. Segurança primeiro: bombeiros ou Defesa Civil quando for o caso, e boletim de ocorrência em roubo, furto ou dano causado por alguém de fora.
2. Contenção do dano: lona no telhado, registro de água fechado, área isolada. Quando o evento tem cobertura na apólice, essa despesa de salvamento corre por conta da seguradora até o limite combinado, ou até 20% do limite da cobertura atingida quando a apólice não fixar outro, sem reduzir o valor do seguro (art. 67). Manutenção comum não conta como salvamento (art. 67, § 2º).
3. Fora a contenção, nada de reforma antes da vistoria: a lei proíbe mudar o local do sinistro ou descartar o que foi danificado (art. 68). Fotos, vídeos e as peças danificadas ficam guardados.
4. Aviso pela MR2, com fotos, data e o que aconteceu. A MR2 abre o sinistro na seguradora, confere a lista de documentos e faz o acompanhamento diretamente com a seguradora.
5. Decisão e pagamento: a seguradora tem até 30 dias para dizer se cobre, contados do aviso com os documentos, e mais 30 dias para pagar depois de reconhecer a cobertura (arts. 86 e 87).

O pedido de documento complementar suspende o prazo, mas com limite: se a importância segurada passa de 500 salários mínimos, a suspensão pode acontecer até duas vezes em cada prazo; até esse valor, uma vez só (arts. 86 e 87, §§ 3º e 4º). O atraso gera multa de 2% sobre o valor corrigido, além de juros (art. 88).